ข้อควรรู้ สาเหตุสร้างบ้านงบบานปลาย  รู้แล้วจะไม่พลาดอีก

ข้อควรรู้ สาเหตุสร้างบ้านงบบานปลาย 10 สาเหตุที่ทำให้งบประมาณก่อสร้างบานปลาย สร้างบ้านแล้ว “งบบาน” เป็นปัญหาสามัญที่เจ้าของบ้านเกือบทุกหลังต้องเผชิญ แต่จะบานมากน้อยแค่ไหนขึ้นอยู่กับว่า เจ้าของบ้านเตรียมความพร้อมในงานก่อสร้างไว้อย่างไร หรือแม้แต่ศึกษาข้อมูลเตรียมตัวมาอย่างดีแล้ว ก็อาจพลาดท่าเสียทีกับจุดไม่อาจคาดคิดได้เช่นกันครับ อย่างผมเองตอนสร้างบ้านหลังแรก แม้หน้าที่การงานของตนเองพอจะมีทักษะความรู้ในแวดวงก่อสร้างอยู่บ้าง

แต่งบก่อสร้างก็เริ่มบานตั้งแต่งานโครงสร้าง สาเหตุหลักเป็นเพราะรีบเร่งเคร่งครัดกับฤกษ์ยามมากเกินไป จึงไม่ทันตรวจเช็คแบบบ้านให้ดี ๆ ทำให้ต้องปรับแก้สเปคเหล็กโครงสร้างภายหลัง มีผลให้งบโครงสร้างเพิ่มขึ้นมาจากเดิมหลักแสนและค่อย ๆ บานต่อเนื่องเรื่อย ๆ เนื้อหานี้ จึงนำข้อมูลต่าง ๆ มาบอกเล่าจากประสบการณ์ของตนเองและจากประสบการณ์ของผู้เป็นเจ้าของบ้านที่ผมช่วยดูแลให้ อะไรที่เป็นต้นเหตุสำคัญให้งบก่อสร้างบานปลาย

ข้อควรรู้ สาเหตุสร้างบ้านงบบานปลาย

1.กำหนดงบก่อสร้างผิดตั้งแต่ต้น

นับเป็นสาเหตุลำดับต้น ๆ ที่เกิดขึ้นในยุคปัจจุบัน ที่มาที่ไปของการคำนวณงบประมาณผิดตั้งแต่ต้น มักเกิดจากการดูข้อมูลรีวิวสร้าง บ้านราคาถูก จากเพจหรือเว็บไซต์ใด ๆ ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ผู้ทำเพจออนไลน์ส่วนใหญ่ ต้องการปั่นกระแสให้เกิดยอดผู้ชมมาก ๆ และราคาบ้านที่ต่ำกว่าปกติ มักเชิญชวนให้เกิดการคลิกเข้าชม กดไลค์ กดแชร์กันมากกว่าบ้านราคาทั่วไป ข้อมูลเหล่านี้จึงถูกแพร่กระจายอย่างรวดเร็ว บ้านจัดสรร

แต่เมื่อได้เสาะหาข้อมูลที่แท้จริงแล้ว กลับพบว่า ราคาดังกล่าวยังไม่รวมหลาย ๆ อย่างครับ เช่น ไม่รวมสุขภัณฑ์ ไม่รวมงานกระเบื้อง ไม่รวมงานไฟฟ้า เป็นเพียงราคาโครงสร้างหลักเท่านั้น หรือแม้แต่บางหลังกลับพบว่า เจ้าของบ้านคุมงานก่อสร้างด้วยตนเอง

จึงเป็นปกติที่จะลดต้นทุนต่าง ๆ ไปได้ แต่คนส่วนใหญ่มักไม่ได้สืบหารายละเอียด จดจำแค่เพียงว่า บ้านลักษณะนี้ ค่าก่อสร้างประมาณ 9,000 – 12,000 บาท/ตร.ม. เท่านั้น เมื่อคิดวางแผนมีบ้านเป็นของตนเอง จึงประเมินงบตามพื้นที่ใช้สอยแบบคร่าว ๆ ยิ่งใครสร้างบ้านโดยไม่มีที่ปรึกษาใด ๆ ติดต่อผู้รับเหมาโดยตรง หากคุณพบกับผู้รับเหมาในข้อถัดไป งบสร้างบ้านย่อมบานปลายอย่างแน่นอน บ้านแฝด 

สำหรับงบก่อสร้างที่แนะนำในปี 2564-2565 พอจะเฉลี่ยคร่าว ๆ ได้ดังนี้

  • 14,000 – 16,000 บาท/ตร.ม. คุณจะได้บ้านทั่วไป ประมาณบ้านในโครงการจัดสรร ไม่เน้นดีไซน์หรือวัสดุตกแต่งมากนัก
  • 16,000 – 20,000 บาท/ตร.ม. บ้านที่เริ่มมีดีไซน์ มีงานตกแต่ง เช่น งานกรุผิวผนัง, มีงานฟาซาด ระแนง
  • 20,000 – 25,000 บาท/ตร.ม. หากคุณอยากได้บ้านประมาณ บ้านที่ลงนิตยสาร เว็บไซต์ บ้านที่ออกรายการทีวี มักเริ่มต้นด้วยเรทราคานี้ โดยจะเน้นงานดีไซน์ที่พอเหมาะ พอดี เลือกใช้วัสดุเกรดดี มักต้องทำงานร่วมกับผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์
  • 25,000 – 35,000 บาท/ตร.ม. บ้านที่เน้นออกแบบพิเศษ มีความยูนีคสูง ผิววัสดุแทบจะไม่เห็นงานฉาบทาสีเลย แต่เต็มไปด้วยการเล่นกับวัสดุ หลายหลังที่ออกนิตยสาร ทีวี ที่มีคนแชร์กันมาก ๆ เช่น บ้านคุณหนึ่ง ณรงค์วิทย์, บ้านคุณบอย พิษณุ ก็เรทราคาก่อสร้างประมาณนี้

เห็นราคาแล้วตกใจกันใช่ไหม มันไม่เหมือนที่คิดไว้เลยรึเปล่า แต่นั่นหละครับ คือ ความเป็นจริงที่ต้องยอมรับ อย่าหลงเชื่อข้อมูลลวงจากใครง่าย ๆ เพราะผู้นำเสนอราคาต่ำเกินจริง มักมีผลประโยชน์แอบแฝงด้านใด ด้านหนึ่งเสมอ บ่อยครั้งที่พบว่า เจ้าของบ้านบางหลังออกแบบบ้านเสร็จแล้ว แต่ปักใจเชื่อว่าเรทก่อสร้างต่ำ ๆ จะทำได้จริง ท้ายที่สุดหาผู้รับเหมาในเรทดังกล่าวไม่ได้ บ้านที่คิดฝันไว้จำเป็นต้องพับโครงการไปทันที

ข้อควรรู้ สาเหตุสร้างบ้านงบบานปลาย

2.โดนผู้รับเหมายั่ว ด้วยราคาก่อสร้างที่ถูกเกินจริง

ผู้รับเหมาดี ๆ นั้นมี แต่จากประสบการณ์แล้วมีน้อยมาก ๆ แทบจะงมเข็มในมหาสมุทรก็ว่าได้ แต่ก็คงไม่แปลกอะไรเพราะกฎหมายบ้านเราไม่ค่อยคุ้มครองผู้บริโภคเท่าไหร่นัก เมื่อมีปัญหากัน ผู้รับเหมามักลอยตัวไม่ได้รับโทษใด ๆ กลโกงต่าง ๆ จึงกลายเป็นวัฒนธรรมที่ใครก็สามารถเข้ามารับงานในสายอาชีพนี้ได้ phuket property

ผู้รับเหมาที่ตั้งใจมาโกงจะรู้จุดอ่อนดีว่า เจ้าของบ้านส่วนใหญ่อยากได้บ้านราคาถูก และส่วนใหญ่เพิ่งสร้างบ้านหลังแรก จึงขาดความรู้ ขาดประสบการณ์ สรุปโดยรวม คือ หลอกง่ายนั่นเอง ผู้รับเหมาเหล่านี้จะใช้วิธีเสนอราคาต่ำเพื่อให้ได้งานก่อน แต่ในราคาที่เสนอมานั้น

ยังไม่รวมรายการต่าง ๆ ที่จำเป็นอีกมากมาย ในมุมเจ้าของบ้าน เห็นผู้รับเหมาทำ BOQ มาให้ มีรายการต่าง ๆ นับร้อยรายการจึงคิดไปเองว่าเขาคงรวมทุกอย่างมาให้แล้ว และด้วยใจที่หลงรักตัวเลขยอดรวมของราคาที่เสนอไว้

จึงไม่คิดที่จะตรวจรายละเอียดรายการใด ๆ เมื่องานก่อสร้างดำเนินไปถึงขั้นที่จำเป็นต้องมีสิ่งที่ยังไม่มีใน BOQ ผู้รับเหมาจะค่อย ๆ เผยความจริงมาว่า ยังไม่รวมรายการนั่นนี่สาระพัด หากเจ้าของบ้านไม่ยอมจ่ายเพิ่มก็พร้อมที่จะไป ก่อนตัดสินใจว่าจ้างผู้รับเหมารายใด อย่าดูแค่ว่าเขามี BOQ มาให้หรือไม่ แต่ต้องตรวจสอบให้ละเอียดว่า BOQ มีรายการต่าง ๆ ครอบคลุมแล้วหรือยัง และหากตรวจเองไม่ได้ ควรหาที่ปรึกษาช่วยตรวจสอบให้

ออกแบบบ้าน

3.เสียดายตังค์ ไม่ยอมจ้างสถาปนิก

ผมมักแนะนำผู้ที่กำลังสร้างบ้านเสมอว่า “ผู้ที่จะอยู่เคียงข้างเจ้าของบ้านได้ดีที่สุด คือ สถาปนิก” คำว่าสถาปนิกในที่นี่ หมายรวมทั้งบริษัทรับออกแแบบ นักออกแบบ หรือแม้แต่วิศวกรที่ออกแบบบ้านได้ เหตุผลเพราะ สถาปนิกหรือนักออกแบบ ไม่ได้เป็นผู้ที่มีผลประโยชน์ร่วมในงานก่อสร้าง และเขามักปกป้องงานออกแบบของเขาเอง

เพื่อให้ผลลัพธ์ของงานก่อสร้าง ตรงตามแบบที่สุดเท่าที่จะทำได้ อย่างไรก็ตามจะต้องมีข้อแม้ตรงที่ สถาปนิกหรือทีมออกแบบดังกล่าว จะต้องออกแบบอย่างเดียว ไม่ได้รับสร้างนะ

คนส่วนใหญ่มักเข้าใจว่า สถาปนิกทำหน้าที่เพียงแค่ออกแบบ และยังเข้าใจไปอีกว่า แบบบ้านไม่เห็นจะมีอะไรมากมายแค่ขีด ๆ เขียน ๆ ความจริงแล้วแบบบ้านที่ดีสามารถช่วยลดงบประมาณไปได้มาก ลดข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นในงานก่อสร้างได้ดี และเมื่อคุณได้รู้จักสถาปนิกแล้ว ก็เท่ากับว่า คุณได้ที่ปรึกษาที่มีความรู้ มีประสบการณ์ อย่างน้อยการสร้างบ้านหลังนี้ เจ้าของบ้านจะไม่รู้สึกโดดเดี่ยวเพียงลำพัง

หากมีปัญหาใดในงานก่อสร้าง มีปัญหากับผู้รับเหมา คุณยังสามารถปรึกษาพวกเขาได้ตลอดแม้งานออกแบบจะเสร็จสิ้นแล้วก็ตาม การจ้างสถาปนิกออกแบบ จึงไม่ได้เป็นค่าใช้จ่ายที่แพงเลย ในทางกลับกัน ค่าออกแบบในประเทศไทยนับว่าถูกมาก เมื่อเทียบกับเรทราคาออกแบบจากประเทศอื่น ๆ เผลอ ๆ ถูกกว่าค่ากระเบื้องปูพื้นอีก

4.แบบก่อสร้างไม่เคลียร์ ดีเทลตกหล่น

แม้ผู้เขียนจะแนะนำให้จ้างสถาปนิก แต่ก็ไม่ใช่ว่าสถาปนิกทุกคนจะเก่งหรือมีประสบการณ์เสมอไป และบ่อยครั้งพบว่า งบประมาณที่บานปลายอาจเกิดจากข้อผิดพลาดในงานออกแบบหรือความไม่ชัดเจนในแบบก่อสร้างได้เช่นกัน การหาสถาปนิกนักออกแบบจึงจำเป็นต้องเลือกบริษัทที่ผ่านงานออกแบบมามาก ยิ่งมีประสบการณ์มากยิ่งผ่านกระบวนการเรียนรู้จากงานจริงได้ดี พวกเขาจะเข้าใจดีว่า แบบก่อสร้างที่ดี จำเป็นต้องมีรายละเอียดใดประกอบลงในแบบบ้าง บ้านแฝด 

เพราะหากแบบก่อสร้างขาดรายละเอียดงานบางอย่างหรือขาดความชัดเจนในการระบุสเปคต่าง ๆ อาจทำให้ผู้รับเหมาเข้าใจงานนั้น ๆ ผิดได้ จึงเป็นที่มาของการทุบรื้อทำใหม่ ส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นได้เช่นกัน

ดีไซน์สวยๆ

5.แบบไม่นิ่ง ไม่ชัดเจนในความต้องการ

บ่อยครั้งที่พบว่า แม้แบบบ้านจะเสร็จสมบูรณ์แล้ว แต่ผู้เป็นเจ้าของบ้านยังมีความลังเลในความต้องการบางอย่าง ส่งผลให้ “แบบไม่นิ่ง” ความลังเลนี้มักเกิดขึ้นจากความไม่ชัดเจนในความต้องการตั้งแต่ต้น หรือไปเห็นไอเดียใหม่ ๆ ทำให้เกิดการเปลี่ยนใจกะทันหัน จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนงานบางอย่างขณะดำเนินการก่อสร้าง ซึ่งจะมีผลทั้งค่าใช้จ่ายส่วนต่างในงานวัสดุ ค่าแรง และระยะเวลาก่อสร้างที่สูญเสียไป

ความจริงแล้วการปรับเปลี่ยนแบบขณะก่อสร้างเป็นเรื่องปกติที่พบเจอได้บ่อยครับ แต่หากมีจุดปรับแก้มากเกินไปก็ต้องแลกด้วยค่าใช้จ่ายที่บานปลายเพิ่มขึ้นมา จุดที่ต้องระมัดระวังคือการปรับเปลี่ยนขนาดสัดส่วนต่าง ๆ เช่น ขั้นตอนแรกเริ่มในงานก่อสร้าง

เจ้าของ บ้าน เริ่มเห็นสัดส่วนของห้องต่าง ๆ จากขั้นตอนการวางผังหรือขั้นตอนการทำคานพื้น เมื่อเห็นของจริงอาจทำให้รู้สึกว่า ห้องดูเล็กหรือแคบเกินไป แต่การมองเห็นเพียงเส้นแบ่งที่ไร้ผนังกั้น มักจะหลอกตาให้ดูแคบลงกว่าความเป็นจริงได้

6.ค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดมาก่อน

การสร้างบ้านหนึ่งหลัง ไม่ได้มีเพียงแค่ตัวบ้านเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายจิปาถะต่าง ๆ ที่เจ้าของบ้านเพิ่งรู้ภายหลังว่าต้องมี ดังเช่นตัวอย่างต่อไปนี้

  • ค่าเจาะสำรวจดิน เพื่อทดสอบชั้นดิน ใช้ในการสเปคเสาเข็มในงานออกแบบโครงสร้าง
  • ค่าดินถม ปรับหน้าดินก่อนก่อสร้าง กรณีที่หน้างานต่ำกว่าพื้นที่ใกล้เคียงมาก
  • ค่าเช่าที่ดิน สำหรับจัดเก็บวัสดุก่อสร้าง กรณีหน้างานก่อสร้างคับแคบ
  • ค่าทำรั้ว มักเป็นส่วนที่เจ้าของบ้านลืมคิด ยิ่งที่ดินกว้างเป็นไร่ ค่ารั้วอาจสูงถึงหลักล้านบาท
  • ค่าวิศวกรตรวจสอบงานโครงสร้าง กรณีต้องการให้มีการตรวจสเปคงานโครงสร้าง
  • ค่าสถาปนิกตรวจงาน กรณีต้องการให้สถาปนิกตรวจงานก่อสร้างตามแบบ โดยปกติจะคิดแยกจากค่าออกแบบ
  • ค่าคอนเซาท์ กรณีต้องการทีมบริหาร ควบคุมงานก่อสร้าง
  • ค่าโง่ อาจดูเป็นคำหยาบ แต่เป็นปกติที่คุณจะต้องเผชิญคำว่า “รู้งี้” “ไม่น่าเลย” มันคือค่าประสบการณ์

7.ซินแสหรือเพื่อนบ้านทัก

อีกหนึ่งสาเหตุที่เจอได้บ่อย เมื่อสร้างบ้านไปแล้วคนรู้จักเข้ามาทัก “จุดนี้ไม่ดีนะ” “ทำแบบนี้ไม่ได้นะ” หรือบางท่านเชื่อในฮวงจุ้ย หลังจากสร้างบ้านเสร็จแล้วให้ซินแสมาดู ซินแสรับงานมาแล้วแม้จะไม่มีจุดใดผิดฮวงจุ้ย แต่หากไม่มีอะไรให้ปรับเปลี่ยนเลยก็อาจดูไร้ค่า ต้องสั่งทุบรื้อแก้งานใหม่มากน้อยขึ้นอยู่กับแต่ละงาน หากเกิดเหตุการณ์เช่นนี้ บอกได้คำเดียวว่า ไม่มีคนทำงานที่ไหน อยากทำงานร่วมกับเจ้าของ บ้าน

8.วัสดุก่อสร้างขึ้นราคา

หากใครได้ติดตามข่าวสารแวดวงก่อสร้าง จะทราบดีว่า ปี 2564 นี้ ค่าเหล็กปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 40% และโดยปกติเมื่อราคาเหล็กปรับตัวขึ้น วัสดุก่อสร้างอื่น ๆ มักปรับขึ้นตามอัตโนมัติ ดังนั้น แม้จะทำตามข้อต่าง ๆ ที่แนะนำไว้ข้างต้นแล้ว ก็อาจมีเหตุการณ์ไม่คาดคิดใด ๆ ส่งผลให้งบก่อสร้างบานปลายได้

การสร้างบ้าน จึงจำเป็นต้องเผื่องบสำรองเผื่อไว้ด้วยเสมอครับ มิเช่นนั้น หากขาดสภาพคล่องทางการเงิน งานก่อสร้างที่ดำเนินการไปแล้วอาจจำเป็นต้องหยุดชะงัก การหาผู้รับเหมาใหม่มาเริ่มงานภายหลังต่อจากงานเดิมที่ทิ้งค้างไว้ ย่อมต้องจ่ายแพงกว่าเดิมอย่างเลี่ยงไม่ได้เลย

9.งบก่อสร้างยิ่งบาน เมื่อเริ่มงานตกแต่ง

งานตกแต่งในที่นี้ ยังไม่ได้รวมถึงงานตกแต่งภายในนะ แต่หมายถึงงานปูพื้น กรุผนัง งานสุขภัณฑ์ห้องน้ำ วัสดุตกแต่งเหล่านี้โดยส่วนมากเจ้าของบ้านเป็นผู้ตัดสินใจเลือกเอง เพราะเป็นวัสดุที่มองเห็นได้ สัมผัสได้ มีผลต่อรสนิยมความสวยงาม แตกต่างจากงานโครงสร้างบ้านที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่จะไม่ได้ให้ความสำคัญใด ๆ เมื่อมีโอกาสได้เลือกเอง การเสาะหาวัสดุสวยงามจึงเกิดขึ้น และนั่นคือจุดเริ่มต้นของงบก่อสร้างบานปลาย บ้านทำเลดี

บทความแนะนำ